Nghĩa vụ thế chấp tài sản thế chấp là gì?
Nghĩa vụ thế chấp thế chấp (CMO) là một loại hình đầu tư được đảm bảo bằng thế chấp trong đó một số khoản thế chấp được gộp lại với nhau và được bán dưới dạng chứng khoán đầu tư. Dòng tiền vào xảy ra khi những người đi vay hoàn trả các khoản vay của họ, sau đó được trả cho các nhà đầu tư CMO.
CMO hoạt động như thế nào?
Nghĩa vụ thế chấp thế chấp được chia thành nhiều loại rủi ro khác nhau được gọi là các đợt. Nhiều lớp này dành cho các nhà đầu tư có khẩu vị rủi ro và kỳ vọng thu nhập khác nhau. Chúng có ngày đáo hạn khác nhau và được xếp hạng theo mức độ ưu tiên của các khoản thanh toán, tức là một số đợt được thanh toán trước những đợt khác. Do đó, mỗi đợt hoạt động như một bảo mật riêng biệt với số tiền gốc và phiếu thưởng chưa thanh toán khác nhau.
Đợt rủi ro nhất sẽ là đợt đầu tiên chịu gánh nặng tổn thất phát sinh do vỡ nợ và đến lượt nó, sẽ được thưởng bằng tỷ lệ phiếu giảm giá cao nhất trong số tất cả. Trong trường hợp trả trước, lớp ít rủi ro nhất sẽ nhận được phần của mình trước và sẽ có tỷ suất sinh lợi thấp nhất. Cấu trúc CMOS như thế này không loại bỏ hoặc giảm rủi ro. Thay vào đó, rủi ro được phân bổ giữa các nhà đầu tư theo hồ sơ rủi ro của họ.
Các loại phân nhánh trong CMO
# 1 - Phân nhánh tín dụng
Đây là hình thức phân nhánh phổ biến nhất, nhằm mục đích bảo vệ tín dụng. Cấu trúc bao gồm các giai đoạn cấp cao và cấp dưới. Các giai đoạn nhỏ sẽ hấp thụ bất kỳ khoản lỗ nào do những người đi vay không trả được nợ trước khi nó có thể được chuyển cho các nhóm cấp cao. Bất kỳ dòng tiền nào khả dụng trước tiên đều được cung cấp cho các giai đoạn cấp cao. Loại cấu trúc này còn được gọi là “cấu trúc thác nước”. Nói chung, một bộ kích hoạt ngưỡng cũng được xác định khi sau một mức độ vi phạm nhất định, các khoản lỗ cũng bắt đầu được chuyển sang các bộ phận cấp cao.
# 2 - Chi phí hóa quá mức
Điều này đề cập đến tình huống tăng cường tín dụng trong đó giá trị gốc của các CMO được phát hành thấp hơn nhiều so với tổng giá trị của các khoản thế chấp cơ bản. Điều này làm cho CMOS về thế chấp mà không bị lỗ cho đến khi giá trị của các khoản thế chấp giảm xuống dưới giá gốc của các CMO, dẫn đến không được thế chấp. Điều kiện này phổ biến trong trường hợp cho vay dưới chuẩn.
# 3 - Chênh lệch quá mức
Thuật ngữ chênh lệch vượt mức đề cập đến sự chênh lệch giữa lãi suất phiếu giảm giá của các CMO đã phát hành và lãi suất bình quân gia quyền của tất cả các khoản thế chấp trong nhóm. Việc duy trì mức chênh lệch vượt mức tạo ra một bước đệm cho mọi tổn thất có thể xảy ra trong tương lai. Khoản ký quỹ này được lưu trữ trong tài khoản chênh lệch và được sử dụng để duy trì các khoản thanh toán kịp thời trong trường hợp vỡ nợ và không thanh toán.
# 4 - Phân nhánh Trả trước
Phân nhánh trả trước là một phương thức cung cấp mức độ bảo vệ khỏi rủi ro trả trước. Việc trả trước các khoản thế chấp trong hồ bơi rút ngắn tuổi thọ của CMO vì tiền gốc được trả trước hạn và mọi khoản thanh toán lãi suất trong tương lai sẽ biến mất. Phân nhánh trả trước phân bổ lại rủi ro trả trước qua một số giai đoạn. Điều này có thể được tiếp cận theo một số cách:
- Phân nhánh theo thời gian - Tất cả các khoản thanh toán gốc có sẵn tại một thời điểm được sử dụng để thanh toán đợt đầu tiên. Bất kỳ khoản trả trước tiếp theo nào sẽ được chuyển sang đợt tiếp theo trong chuỗi. Bằng cách này, các lứa khác nhau trưởng thành vào các thời điểm khác nhau.
- Phân nhánh song song - Điều này xảy ra khi lãi suất của tất cả các đợt cuối cùng bằng với lãi suất của các khoản thế chấp trong nhóm. Các đợt có thể có lãi suất cố định hoặc thả nổi, nhưng tất cả đều giảm xuống để phù hợp với lãi suất thế chấp.
- Trái phiếu Z / Trái phiếu tích lũy - Điều này đề cập đến một CMO có chuỗi “Z”. Đợt này thường là đợt cuối cùng và lúc đầu không nhận được khoản thanh toán lãi suất nào. Tất cả tiền lãi tích lũy cho đợt này sẽ được dùng để trả nợ gốc của đợt khác. Sau khi các đợt khác được thanh toán hết, đợt này bắt đầu nhận được các khoản thanh toán đến hạn.
- Trái phiếu lịch trình và Trái phiếu đồng hành - Trái phiếu lập lịch trình nhận các khoản thanh toán trước theo lịch trình xác định trước, và bất kỳ khoản vượt quá nào sẽ được hấp thụ bởi trái phiếu hỗ trợ, còn được gọi là trái phiếu đồng hành.
# 5 - Theo dõi phiếu giảm giá
Loại phân nhánh này được tiếp cận bằng cách phân bổ lại các phiếu của các khoản thế chấp và chủ yếu được thực hiện sau khi đã đạt được phân nhánh trả trước. Phân nhánh phiếu giảm giá tạo ra hai loại phân nhánh chính:
- Giai đoạn chỉ tính lãi (IO) - Giai đoạn này chỉ nhận lãi suất được tính trên một khoản tiền gốc danh nghĩa. Không có khoản thanh toán gốc nào được thực hiện. Do đó, nó không phải đối mặt với bất kỳ rủi ro trả trước nào.
- Giai đoạn chỉ tiền gốc (PO) - Giai đoạn này chỉ được thiết lập để nhận khoản thanh toán gốc và không có lãi suất, và do đó, nó trở nên dễ bị tổn thương hơn đối với các khoản thanh toán trước.
Ưu điểm
- Phân nhánh cho phép các nhà đầu tư kiếm được lợi nhuận phù hợp hơn với hồ sơ rủi ro và kỳ vọng hoàn vốn đầu tư của họ.
- Các CMO mang lại lợi ích cho các tổ chức tài chính bằng cách cho phép họ phát hành chứng khoán được cấu trúc theo cách mà họ không phải lo lắng về việc thanh toán cho tất cả các nhà đầu tư cùng một lúc. Một số nhận thanh toán trước những người khác và những người chưa đăng ký.
- Các nhà đầu tư có quyền truy cập vào một loạt các khoản vay thế chấp dưới một mái nhà.
Nhược điểm
- Rủi ro khi trả trước- Trả trước rút ngắn tuổi thọ của CMO và mọi khoản thanh toán trong tương lai sẽ không còn tồn tại.
- Rủi ro lãi suất - Việc trả trước là phổ biến nhất khi lãi suất thị trường giảm vì chủ nhà tìm kiếm các phương án tái cấp vốn để giảm chi phí vay.
- Rủi ro thị trường - Điều kiện kinh tế tổng thể cũng ảnh hưởng đến hoạt động của CMO.
- Rủi ro thanh khoản- Các khoản vay thế chấp không có tính thanh khoản. Nếu một nhà đầu tư muốn thoát ra khỏi một vị trí, điều đó không dễ dàng.
Hạn chế
Hoạt động của một CMO phần lớn phụ thuộc vào chất lượng của các khoản vay cơ bản. Nếu các khoản thế chấp cơ bản là dưới chuẩn, xác suất vỡ nợ lớn hơn nhiều.
Phần kết luận
CMOS là cấu trúc tài chính phức tạp được điều chỉnh bởi các điều khoản khác nhau liên quan đến các khoản thế chấp trong nhóm. Do đó, không dễ để đánh giá rủi ro và lợi nhuận liên quan. Đôi khi các nhà đầu tư bị mù quáng bởi thu nhập được cho là sẽ đến mà họ quên đánh giá chất lượng của cơ sở.
Cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn là kết quả của sự thiếu hiểu biết này. Điều này dẫn đến việc tăng cường giám sát của các cơ quan quản lý. CMO là lựa chọn đầu tư tốt, nhưng giống như mọi thứ khác, chúng cần được đánh giá xem có rủi ro và tổn thất nào có thể xảy ra trước khi quyết định đầu tư hay không.
