Nhiều vốn chủ sở hữu trong bất động sản là gì?
Bội số vốn chủ sở hữu là quá trình đo lường tổng lợi nhuận trên vốn đầu tư cổ phần của một bất động sản. Vì vậy, nếu bội số này trên một khoản đầu tư cụ thể là 2 lần trong 5 năm, thì điều đó có nghĩa là vốn chủ sở hữu mà người đó đã đầu tư sẽ tăng gấp đôi trong 5 năm.
Giải trình
- Nó giúp đánh giá ROI bằng tiền của chính bạn. Nếu bạn đã vay nợ và nó đã giúp tăng lợi nhuận, thì bội số này sẽ tăng lên. Mỗi ngành đều có một loại cơ chế đo lường cụ thể giúp họ mô tả lợi tức thực sự của việc đầu tư vào ngành đó. Cơ chế đo lường lợi nhuận phổ biến nhất trong ngành bất động sản là bội số vốn chủ sở hữu.
- Vốn chủ sở hữu có nghĩa là tiền được đầu tư từ tiền túi, hay nói cách khác, là tiền thực tế của nhà đầu tư đã đầu tư. Nhiều có nghĩa là các nếp gấp. Nó cho thấy số tiền của bạn đã tăng gấp bao nhiêu lần mà bạn đã đầu tư vào bất động sản. Nếu lợi tức đầu tư là 200% và bạn chỉ có 200 triệu đô la, nhưng bạn đã vay thêm 400 triệu đô la, vì vậy tổng lợi nhuận sẽ là 200% của (400 + 200) = 1200 triệu đô la. Vì vậy, con số này sẽ là 1200/200 = 6 lần. Trước đó bội số không có nợ là 400/200 = 2 lần. Vì vậy, đòn bẩy làm tăng bội số này.
Công thức nhiều vốn chủ sở hữu
Nhiều vốn chủ sở hữu = Giá trị hiện tại của khoản đầu tư / Số tiền đã đầu tư- Giá trị hiện tại của khoản đầu tư = Đây là giá trị của tài sản theo điều kiện hiện tại
- Số tiền đã đầu tư = Số tiền được đầu tư từ túi của nhà đầu tư
Làm thế nào để tính toán?
Bước 1: Để tính bội số vốn chủ sở hữu, chúng ta cần biết số tiền mà Nhà đầu tư đã đầu tư. Đây là khoản đầu tư ban đầu.
Bước 2: Bước tiếp theo là dự đoán hoặc giá trị thực tế của tài sản sau một khoảng thời gian nhất định.
Bước này rất quan trọng. Trong trường hợp của những người buôn bán tài sản, họ sẽ cố gắng miêu tả con số này LỚN khi họ muốn bán tài sản.
Bước 3: Chia giá trị thực tế của tài sản với số tiền đã đầu tư.
Ví dụ
Ví dụ 1
David đã mua một tài sản với $ 5 triệu 10 năm trước. Giá trị hiện tại của tài sản là 10 triệu đô la. Tính bội số vốn chủ sở hữu của tài sản.
Giải pháp:
Công thức nhiều vốn chủ sở hữu = Giá trị hiện tại của tài sản / số tiền đã đầu tư.
Như vậy David đã kiếm được lợi nhuận tương đương với 2 lần đầu tư của anh ta trong 2 năm.
Ví dụ số 2
Maxwell đã mua một bất động sản với giá 8 triệu đô la trong 5 năm trở lại đây và đang kiếm được thu nhập 200.000 đô la mỗi năm từ bất động sản này. Giá trị hiện tại của tài sản là $ 25M. Tính bội số Vốn chủ sở hữu của anh ta.
Giải pháp:
Nhiều vốn chủ sở hữu = (Giá trị hiện tại của tài sản + Thu nhập từ tài sản) / Số tiền đã đầu tư
Vì vậy, Maxwell đã kiếm được lợi nhuận bằng 3,25 lần đầu tư của anh ta.
Nó hoạt động như thế nào trong Bất động sản?
Nó được sử dụng trong bất động sản để thể hiện lợi tức từ khoản đầu tư. Các đại lý bất động sản hiển thị bội số dự kiến cho người mua để bán tài sản. Các nhà đầu tư cảm thấy dễ hiểu vì lợi nhuận được trình bày trong nhiều phép tính. Vì vậy, một nhà đầu tư thấy rằng nếu họ đầu tư tiền vào bất động sản, thì số tiền đó sẽ tăng lên bao nhiêu lần. Vì vậy, phương pháp này khá phổ biến trong thế giới bất động sản.
Nhiều vốn chủ sở hữu so với IRR
- IRR là tỷ suất hoàn vốn nội bộ. Nó có nghĩa là tỷ lệ chiết khấu cần thiết để làm cho giá trị tương lai của khoản đầu tư bằng với giá trị hiện tại của khoản đầu tư bây giờ. Đó là hệ số chiết khấu, vì vậy nếu IRR lớn hơn lãi suất đang phổ biến trên thị trường. Sau đó, hợp lý là bỏ tiền vào đầu tư và không đầu tư vào chứng khoán thị trường.
- Nó không so sánh lợi nhuận với lợi nhuận từ thị trường. Nó cho biết khoản đầu tư của bạn đã tăng lên bao nhiêu lần. Vì vậy, lợi nhuận này là nhà đầu tư cụ thể hơn. Nó sẽ thay đổi từ nhà đầu tư này sang nhà đầu tư khác nếu một nhà đầu tư đã đầu tư số tiền cao hơn cho một bất động sản tương tự so với một nhà đầu tư khác. Khi đó, bội số vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư đã chi tiêu nhiều hơn sẽ ít hơn.
Ưu điểm
- Đây là những điều dễ dàng để tính toán. Không có phép tính khó khăn nào liên quan đến tính toán.
- Nó cho thấy khoản đầu tư sẽ tăng lên bao nhiêu lần. Không giống như các tính toán lợi nhuận khác, nơi các nhà đầu tư sẽ phải tính toán giá trị tương lai bằng cách cộng các khoản lợi nhuận vào năm này.
- Nó bao gồm giá trị tương lai, thu nhập từ đầu tư cũng như lãi suất trả cho vốn. Vì vậy, điều này miêu tả bức tranh chân thực khi xem xét tất cả các yếu tố.
Nhược điểm
- Nó không xét đến yếu tố thời gian. Nếu bội số đưa ra kết quả là 2, nó không xác định liệu bội số 2 có đạt được trong vòng 1 năm, 2 năm hay 5 năm hay không.
- Nó không so sánh lãi suất đang phổ biến trên thị trường. Nó là nhà đầu tư cụ thể hơn. Nếu khoản đầu tư ban đầu thay đổi, thì bội số vốn chủ sở hữu cũng sẽ thay đổi.
Phần kết luận
Đây là một phương pháp phổ biến để tính tổng lợi tức từ một khoản đầu tư. Các nhà kinh doanh bất động sản thường mô tả bội số này để bán tài sản. Nhà đầu tư nên cân nhắc yếu tố thời gian trước khi cân nhắc bội số. Nếu có hai khoản đầu tư với vốn chủ sở hữu bội 2, thì bạn nên xem khung thời gian. Nếu khoản đầu tư đầu tiên có khung thời gian là 5 năm và khoản đầu tư thứ hai có khung thời gian là 10 năm, thì rõ ràng bạn nên xem xét khoản đầu tư đầu tiên.
