Định nghĩa mô hình định giá Hedonic
Mô hình định giá Hedonic được định nghĩa là mô hình định giá của hàng hóa được bán có xem xét các yếu tố bên trong cũng như bên ngoài. Nó được phát minh bởi Sherwin Rosen, một nhà kinh tế học lao động vào năm 1974 trong một bài báo có tên “thị trường ngầm định giá theo chủ nghĩa khoái lạc”. Mô hình này thường được sử dụng trong ngành nhà ở để xác định giá của ngôi nhà dựa trên các đặc điểm bên trong và bên ngoài.
- Việc định giá theo mô hình định giá hedonic có thể thay đổi theo các thông số được sử dụng trong phân tích. một số có thể tạo ra nhiều trọng lượng hơn cho môi trường bên ngoài và ít hơn cho bên trong như nội thất của ngôi nhà, v.v.
- Một số có thể cho ít trọng lượng hơn đối với môi trường bên ngoài và nhiều hơn đối với bên trong như cấu trúc ngôi nhà, nội thất, tiện nghi sẵn có, v.v.
- Do đó, mức giá này có thể khác nhau giữa các khách hàng và từ nhà xây dựng này sang nhà xây dựng khác.
- Nó cung cấp một bức tranh rõ ràng về phân tích định giá bằng cách phân tích một lượng lớn dữ liệu.
- Nó cũng tính đến các yếu tố môi trường và kinh tế vĩ mô để tính được giá chính xác của hàng hóa.
Ví dụ về mô hình định giá Hedonic
Dưới đây là các ví dụ về Mô hình định giá Hedonic
Ví dụ 1
Ngành công nghiệp nhà ở là ví dụ tốt nhất để hiểu mô hình định giá theo chủ nghĩa khoái lạc. Trong đó, giá trị của ngôi nhà phụ thuộc vào nhiều đặc điểm như diện tích trải thảm, số phòng, vị trí, nhà xây dựng, số tầng, phương tiện giao thông, nhà ga … Những yếu tố này sẽ có trọng số trong việc định giá ngôi nhà vì những yếu tố này rất rất cần thiết cho bất kỳ người mua nào muốn mua nhà.
- Vị trí A: Nhà xây đã thành lập, nhà 2 phòng ngủ, gần ga xe lửa, trường học và cách đường cao tốc 5 phút.
- Vị trí B: Nhà mới xây, 2 phòng ngủ, cách ga xe lửa 20 phút.
Giải pháp
Trong trường hợp trên, vị trí a sẽ đắt hơn so với vị trí b vì ga đường sắt gần đó sẽ có tác động đến giá cả của cả hai ngôi nhà vì người tiêu dùng sẽ thích vị trí hơn so với vị trí B vì phương tiện đi lại dễ dàng cho họ, mang lại sự linh hoạt . Vì địa điểm B là một nơi xa, người mua sẽ sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn vì nó sẽ tiết kiệm thời gian hàng ngày để đi đến ga đường sắt gần nhất để đến văn phòng.
Điều này sẽ buộc người xây dựng phải đẩy giá lên cho vị trí a vì nhiều người mua sẽ coi đó là lựa chọn chính của họ và anh ta có thể giành được vị trí B. Khoản phí bảo hiểm được tính cho vị trí được gọi là mô hình định giá theo giá khoái lạc đã xem xét các yếu tố bên ngoài để đẩy giá nhà lên và chiếm thị phần tốt bằng cách tiếp thị thực tế này.
Ví dụ số 2
- Vị trí A: Nhà 2 PN, Khu dân cư đầy đủ, sân bãi đổ ô nhiễm cách 5 phút.
- Vị trí B: Nhà 2 phòng ngủ. thổ cư đầy đủ.
Giải pháp
Trong trường hợp này, vị trí B sẽ được ưu tiên hơn vị trí và nó sẽ có giá cao chỉ vì khách hàng sẽ không muốn mua nhà gần bãi rác. Người mua muốn sống ở vị trí B và trả nhiều tiền hơn cho cùng một ngôi nhà sẽ có các đặc điểm và tính năng tương tự vì đây sẽ là một địa phương tốt để ở mà không có bất kỳ yếu tố nào khác.
Ưu điểm
Dưới đây được đề cập là một số ưu điểm chính của Định giá Hedonic
- Nó tập trung nhiều hơn vào mô hình tiêu dùng của khách hàng và có khả năng định giá công bằng.
- Nó phải tính đến cả các yếu tố bên trong và bên ngoài sẽ ảnh hưởng đến việc ra quyết định của người mua.
- Đưa ra nhiều ưu tiên hơn đối với sở thích và không thích mua nhà của người mua.
- Phương pháp tiếp cận 360 độ để định giá một sản phẩm cụ thể.
Nhược điểm
- Đó là chưa tính đến những thông tin được người mua nhà giấu nhẹm để đội giá lên cao. Vd: Nếu địa phương có vấn đề về nước, mặc dù vị trí tốt, nó có thể vấp phải sự phản đối của người mua. Do đó, bằng cách không tiết lộ thực tế, người xây dựng có thể giữ nguyên giá của ngôi nhà.
- Nó đôi khi không tính đến lãi suất và các loại thuế khác có thể có tác động lớn đến việc định giá.
- Việc thay đổi chính sách của chính phủ có thể rất khó để xác định được giá cả.
- Một quy trình tốn kém hơn để thực hiện
Hạn chế
- Nó tạo thêm sức nặng cho các yếu tố vĩ mô bên ngoài, do đó bỏ qua những yếu tố bên trong có thể có trọng lượng hơn.
- Một mô hình phức tạp để thực thi.
Điểm cần lưu ý
Vì quan tâm nhiều hơn đến các yếu tố bên ngoài, mô hình nên theo cách sao cho cả hai yếu tố này đều có trọng số bằng nhau.
Phần kết luận
Định giá theo phương pháp Hedonic là một trong những kiểu quan trọng của mô hình định giá phản ánh giá trị hợp lý của sản phẩm bằng cách tính đến nhiều yếu tố sẽ có tác động đến giá của sản phẩm. Bằng loại mô hình này, có thể dễ dàng biện minh cho việc tăng giá do một số yếu tố đóng vai trò quan trọng trong việc này. Vì vậy, nó phổ biến hơn trong lĩnh vực nhà ở vì tương tự là rất nhiều linh hoạt trong việc ấn định giá phù hợp cho ngôi nhà tùy thuộc vào các thông số và các yếu tố khác.
