Hoàn trả tiền mặt (COCR) là gì?
Tỷ suất sinh lợi tiền mặt là một loại thước đo được sử dụng để đo lường tổng lợi nhuận thu được từ bất động sản đầu tư thực tế, tỷ suất sinh lợi là tổng thu nhập tiền mặt thu được từ bất động sản đầu tư hay nói một cách đơn giản là tiền mặt thu được do nhà đầu tư được thực hiện bằng cách đầu tư vào bất động sản hơn là bằng cách thế chấp và được tính bằng tỷ lệ giữa tổng thu nhập cho thuê tạo ra từ bất động sản và tổng số tiền đầu tư ban đầu vào tài sản đó.
Công thức
Công thức này cần lưu ý rằng tỷ lệ cổ tức vốn chủ sở hữu chỉ đo lường tỷ suất sinh lợi của tiền thực tế đầu tư, tức là vốn chủ sở hữu tham gia vào khoản đầu tư. Do đó, biện pháp này không bao gồm các khoản nợ liên quan đến việc mua bất động sản, là một công cụ tài trợ phổ biến trong bất động sản.
Làm thế nào để tính toán tiền mặt khi hoàn trả tiền mặt (với ví dụ)
Chúng ta hãy xem xét ví dụ bằng cách sử dụng công thức COCR ở trên:
Đầu tư không cần vay
Một nhà đầu tư mua bất động sản với giá 2.000.000 đô la và nhận tiền thuê hàng tháng là 8.000 đô la. Anh ta phải trả phí bảo trì tài sản là 2.000 đô la.
- Bây giờ, thu nhập hàng tháng trên tài sản = 8000 - 2000 = 6.000 đô la
- Thu nhập hàng năm = 12 X 6000 = 72000 đô la
- Như vậy, Công thức COCR = Dòng tiền trước thuế hàng năm / Tổng tiền đã đầu tư = 72000/2000000 = 3,6%
Đầu tư vào tài sản bằng khoản vay
Một nhà đầu tư mua bất động sản cho thuê trị giá 2.000.000 đô la với khoản trả trước là 500.000 đô la. Anh ta nhận được tiền thuê hàng tháng là 8.000 đô la và trả phí bảo trì và lãi suất 4.000 đô la mỗi tháng.
- Bây giờ, thu nhập hàng tháng sau chi phí của nhà đầu tư = 8000 - 4000 = 4000 đô la
- Thu nhập hàng năm = 12 X 4000 = 48000 đô la
- Do đó, Tỷ lệ hoàn vốn tiền mặt = 48000/500000 = 9,6%
Trong các ví dụ trên, khoản vay đã làm tăng tỷ lệ này. Các khoản cho vay hoặc đòn bẩy làm tăng rủi ro cho nhà đầu tư. Mọi thiệt hại, chi phí phụ, tổn thất do tổn thất, mất vốn đều do nhà đầu tư tự gánh chịu và ngân hàng cần hoàn vốn đúng hạn.
Tuy nhiên, nó không phải luôn luôn như vậy; tỷ lệ này phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như giá cả, số tiền vay, tiền thuê hàng tháng, khoản thanh toán khoản vay hàng tháng, v.v.
Sự khác biệt giữa lợi tức tiền mặt và lợi tức đầu tư (ROI)
Sự khác biệt giữa COCR và Lợi tức đầu tư (ROI):
Lợi tức đầu tư liên quan đến tổng lợi tức đầu tư. Nó cũng sẽ xem xét lợi nhuận từ đầu tư. Trong khi điều này chỉ chiếm dòng tiền hàng năm. Do COCR trong đầu tư bất động sản, tài sản được nắm giữ trong thời hạn rất dài, thường là 10-20 năm, nên khó ước tính được lợi nhuận vốn. Hơn nữa, vốn thu được từ bất động sản phụ thuộc vào vị trí của bất động sản, bối cảnh địa chính trị, điều kiện kinh tế và các yếu tố khác.
Như vậy, để đo lường và so sánh việc đầu tư vào bất động sản đầu tư thì COCR là thước đo tốt hơn.
Ưu điểm
- Tỷ lệ dễ tính COCR. Tỷ lệ là một phương pháp dễ dàng và nhanh chóng để so sánh lợi nhuận từ các cơ hội đầu tư khác nhau. Tỷ lệ này cung cấp cho nhà đầu tư một cơ hội để không chỉ so sánh lợi nhuận trong phạm vi hoàn vốn tiền mặt trong loại tài sản bất động sản mà còn giữa các loại tài sản.
Nhược điểm
- Việc tính toán COCR dựa trên dòng tiền trước thuế trên tổng tiền đầu tư. Vì tử số của tỷ lệ là dòng tiền trước thuế, nó không xem xét khung thuế của cá nhân và dòng tiền thuế. Cơ hội đầu tư có thể bị ảnh hưởng bởi các lợi ích về thuế và việc bỏ thuế của một cá nhân, những lợi ích này không được tính vào tỷ suất sinh lợi
- Tỷ suất lợi nhuận tiền mặt không tính đến tỷ suất lợi nhuận trên vốn. Lợi tức vốn có thể chỉ ra lợi tức cao hơn vì lợi tức vốn không phải là thu nhập.
- Các rủi ro khác của việc sở hữu tài sản được tính vào tỷ lệ. Một nhà đầu tư nên thẩm định, cùng với việc tính toán tỷ suất sinh lợi, trước khi đầu tư vào bất động sản.
- Tỷ lệ này dựa trên lãi suất đơn giản để tính tiền mặt khi hoàn vốn chứ không phải tính lãi kép. Một cơ hội đầu tư với lãi suất kép thậm chí rất nhỏ có thể là một cơ hội tốt hơn so với một khoản đầu tư có tỷ lệ hoàn vốn cao.
- Tỷ lệ không tính giá trị thời gian của tiền. Do đó, nó chỉ có hiệu lực trong năm đầu tư đầu tiên nếu tỷ lệ tuyệt đối được đo lường và tỷ lệ cổ tức vốn chủ sở hữu trên một khoản đầu tư được đo lường.
Tỷ lệ hoàn vốn tiền mặt tốt là gì?
Con số tuyệt đối cho một COCR tốt khác nhau. Trong khi các chuyên gia nói rằng lợi nhuận 8% là một tỷ lệ tốt trong khi một số chuyên gia tìm kiếm một khoảng từ 8-12%. Một số nhà đầu tư có thể không đầu tư nếu họ không được đảm bảo 15% hoặc 20% COCR.
Phần kết luận
Tỷ lệ cổ tức vốn chủ sở hữu cho biết tỷ lệ dòng tiền trước thuế trên số vốn chủ sở hữu được đầu tư ban đầu. Nó không bao gồm các khoản vay từ các tổ chức tài chính trong khi tính toán tỷ lệ hoàn vốn tiền mặt.
Mặc dù đây là một số liệu đơn giản, nhưng nó không cho biết mọi thứ về bất động sản cho thuê và không nên được coi là thước đo duy nhất để đưa ra quyết định đầu tư. COCR trong đầu tư bất động sản đòi hỏi mức độ phân tích sâu và tinh vi, bao gồm phân tích định tính như vị trí của bất động sản, triển vọng tương lai của khu vực, tính thẩm mỹ thương mại của vị trí, cùng các yếu tố khác.
Tỷ lệ COCR tốt không xem xét các lợi ích về thuế, các nguồn tài chính thay thế, cơ cấu tài chính có thể có. Tuy nhiên, tỷ lệ COCR tốt vẫn là số liệu cơ bản và quan trọng nhất để chỉ ra cơ hội đầu tư tốt hơn.
