Định nghĩa REITs công nghiệp
Industrial REITs là một quỹ tín thác đầu tư bất động sản sở hữu hoặc vận hành các bất động sản như sản xuất, kho bãi, sản xuất, phân phối hoặc bất kỳ bất động sản công nghiệp nào khác và kiếm được bằng cách cho các doanh nghiệp thuê hoặc cho thuê.
Làm thế nào nó hoạt động?
REITs công nghiệp mua không gian hoặc xây dựng không gian có thể cho các doanh nghiệp thuê hoặc cho các mục đích công nghiệp, cụ thể là công nghiệp. REIT như vậy tạo thành một nhóm quỹ giúp hoạt động kinh doanh của họ cho mục đích đầu tư. REITs thu tiền thông qua đóng góp từ các nhà đầu tư bán lẻ hoặc các doanh nghiệp. Các khoản tiền này sau đó được sử dụng để mua các tòa nhà, trung tâm công nghiệp (một phần hoặc toàn bộ), không gian công nghiệp, nhà máy, trung tâm sản xuất, v.v. hoặc quản lý, sở hữu trước hoặc cho thuê, các tài sản công nghiệp đó để có thể cho thuê thêm Để thu tiền.
Họ làm việc theo mô hình kinh doanh yêu cầu trả cổ tức cao hơn cho các nhà đầu tư. Các REIT này được miễn thuế thu nhập liên bang miễn là chúng cung cấp 90% thu nhập chịu thuế của họ bằng cổ tức cho các cổ đông. Các nhà đầu tư cũng có động lực tăng giá vốn do tỷ giá bất động sản tăng.
REIT công nghiệp, giống như các REIT khác, phát hành cổ phiếu để tài trợ vốn cổ phần cùng với tài trợ nợ cấp công ty. Do đó, không giống như các quỹ ủy thác đầu tư bất động sản truyền thống, các quỹ này cũng giao dịch trên thị trường trao đổi công khai.
Quan điểm của các nhà đầu tư
-
- Điều quan trọng cần lưu ý là REITs, bao gồm cả công nghiệp, đầu tư dài hạn vào bất động sản. Do đó, bất kỳ quyết định hoặc kế hoạch đầu tư tiền vào các quỹ đó nên kết hợp quan điểm đầu tư dài hạn.
- Các quyết định đầu tư vào REITs này phải dựa trên đánh giá hoạt động của doanh nghiệp. Lợi tức cổ tức là một trong những công cụ đo lường tốt nhất và điều tương tự có thể được tính bằng cách chia cổ tức cho dòng tiền từ hoạt động kinh doanh. Tỷ lệ cao hơn cho thấy lợi nhuận tốt hơn.
- Luôn tìm kiếm các REIT đã hoạt động tốt trong lịch sử. Một REIT hoạt động tốt chắc chắn sẽ có một đội ngũ mạnh thường mang lại cơ hội để đạt được thành tích tốt trong tương lai.
- Trước khi thực hiện đầu tư, hãy cân nhắc tìm hiểu động thái thị trường, môi trường kinh tế vĩ mô mà REITs hoạt động và hồ sơ hoàn vốn rủi ro của khoản đầu tư.
Ví dụ về REIT công nghiệp
Tại thị trường Hoa Kỳ, REIT công nghiệp chiếm khoảng 10% trong số các quỹ giao dịch trao đổi bất động sản trên diện rộng. Một số REIT phổ biến trong lĩnh vực công nghiệp là:
-
-
- Liberty (LPT)
- Lời mở đầu (PLD)
- Châu Mỹ (COLD)
- Khu thương mại PS (PSB)
- EastGroup (EGP)
- STAG Industrial (STAG)
- Công nghiệp đổi mới (IIPR)
-
Một số REIT công nghiệp trả cổ tức cao nhất là:
-
-
- Uniti Group, Inc.
- Plymouth Industrial RIET, Inc.
- Tin cậy về các thuộc tính hậu cần công nghiệp
-
Các REIT này có tỷ suất cổ tức trên 7%.
Các REIT khác nhau có các thông số kỹ thuật khác nhau để quản lý tài sản. Một số REIT như vậy sở hữu / quản lý các cơ sở sản xuất trong khi những người khác sở hữu / quản lý các kho hàng hoặc trung tâm phân phối.
Hãy cùng chúng tôi xem xét nhanh một số REIT công nghiệp nổi tiếng:
Lời mở đầu thuộc phân loại hậu cần của các REIT này. Đây là một trong những REIT lớn nhất và được đánh giá cao nhất (dựa trên mức độ tín nhiệm) và quản lý các kho hàng và trung tâm phân phối. Nó có vốn hóa thị trường gần 50 tỷ đô la và tỷ suất cổ tức là 2,9%.
Một công ty đóng vai trò quan trọng khác trong lĩnh vực công nghiệp là REIT công nghiệp Stag, có không gian hậu cần và sản xuất. Nó chủ yếu hoạt động ở Hoa Kỳ và là một công ty nhỏ hơn. Nó mang lại lợi suất cổ tức 4,9% trong khi nắm giữ 3,5 tỷ đô la vốn hóa thị trường.
Duke Realty Corporation , có trụ sở tại Hoa Kỳ, là một REIT khác, tập trung vào các trung tâm phân phối và văn phòng y tế. Vốn hóa thị trường của nó là 10,9 tỷ đô la và tỷ suất cổ tức là 2,8%.
Ưu điểm
-
-
- Tính linh hoạt trong việc quản lý không gian công nghiệp và sửa đổi chúng theo nhu cầu cụ thể của doanh nghiệp hoặc khách hàng là một lợi thế. Do đó, khả năng thích ứng trở thành một yếu tố quan trọng được xem xét trong REIT công nghiệp.
- Một lưu ý tương tự, họ phải tập trung ít hơn vào việc sửa chữa và thẩm mỹ của tòa nhà và tài sản. REITs khác phải đối mặt với vấn đề này do giá trị thẩm mỹ của tài sản.
- Đầu tư vào các REIT này có thể là một lợi thế vì đã có sự khan hiếm không gian hậu cần trong khi ngày càng có nhiều hoạt động sản xuất đang diễn ra.
-
Nhược điểm
-
-
- Các yếu tố tăng trưởng phụ thuộc nhiều vào điều kiện kinh tế. Thường xuyên hơn không, các điều kiện vĩ mô thay đổi liên tục gây ra sự biến động trong các REIT này. Một trong những yếu tố kinh tế vĩ mô đó là lãi suất.
- REITs này có tính chất cho thuê ngắn hạn. Điều này có nghĩa là họ cho thuê với thời hạn ngắn hơn so với các bất động sản khác và do đó, nó ảnh hưởng đến cơ hội tăng trưởng liên quan đến REITs.
- Họ đang thách thức thiết lập và do đó mở đường cho các rào cản đối với khái niệm gia nhập. Đầu tư lớn vào REITs, đặc biệt là công nghiệp, khiến rất ít người chơi tham gia hoặc duy trì sự cạnh tranh.
- REITs công nghiệp có thể chịu rủi ro do cung vượt quá cầu. Trong thời kỳ thịnh vượng kinh tế, tiến bộ công nghiệp là điều nhất định, và điều này có xu hướng ảnh hưởng xấu đến cấu trúc cung - cầu.
-
Phần kết luận
REITs công nghiệp đã hoạt động trên mức mong đợi trong thập kỷ qua. Hiệu suất này chủ yếu là do làn sóng thương mại điện tử và nhu cầu ngày càng tăng về các không gian công nghiệp thân thiện với công nghệ. Những gã khổng lồ thương mại điện tử như Amazon, Walmart và Home Depot là những nhà đầu tư lớn nhất vào không gian công nghiệp.
Cho đến cuối năm tài chính 2019, REITs đã chứng kiến mức chênh lệch giá thuê mạnh mẽ và thúc đẩy tăng trưởng giá thuê khá ấn tượng. Mức lấp đầy cũng tăng cao kỷ lục dù giá thuê tăng cao. Hai yếu tố quan trọng nhất đối với sự tăng trưởng REIT này là hiệu suất của các nguồn cung công nghiệp và cung cầu của các khu công nghiệp.
Cần lưu ý rằng các REIT này có rủi ro liên quan đến tài chính vì chúng chủ yếu dựa vào tiền vay từ các doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư. Lãi suất tăng có thể gây ra thiệt hại cho REIT và làm giảm tỷ suất lợi nhuận của chúng.
