Sự khác biệt giữa Giá trị được Đánh giá và Thị trường
Cả Giá trị Đánh giá và Giá trị Thị trường đều chủ yếu liên quan đến định giá bất động sản và được sử dụng để định giá bất động sản trong đó giá trị thị trường như tên gọi cho thấy giá trị của bất động sản mà chúng ta nhận được nếu chúng ta định bán nó ngay hôm nay, mặt khác, giá trị được đánh giá dựa trên các thủ tục tiêu chuẩn và được sử dụng bởi chính quyền địa phương và cho các mục đích thuế.
Giá trị định giá và giá trị thị trường là những thuật ngữ liên quan đến định giá bất động sản mà hầu hết mọi người đều nhầm lẫn. Mặc dù chúng nghe có vẻ giống nhau và đôi khi được sử dụng thay thế cho nhau, chúng hoàn toàn khác với nhau. Hãy đi sâu hơn để hiểu sự khác biệt này.
Giá trị được Đánh giá là gì?
Giá trị đánh giá được tính toán dựa trên quy trình tiêu chuẩn của các thành phố và chính quyền địa phương. Nó được tính toán chủ yếu để tính thuế, tỷ lệ thuận với giá trị được đánh giá. Giá trị này càng cao thì thuế phải trả càng cao.
Ví dụ, chính quyền địa phương (thẩm định viên thành phố) sẽ xác định tỷ lệ đất và tỷ lệ của những ngôi nhà được xây dựng trên những khu đất này. Các tỷ lệ này quyết định số thuế mà chủ sở hữu sẽ phải trả.
Giá trị thị trường là gì?
Một tài sản không chỉ là một mảnh đất hoặc giá trên mỗi foot vuông. Có rất nhiều yếu tố quyết định giá trị của bất động sản. Giá trị thị trường là giá có khả năng xảy ra cao nhất mà bất động sản sẽ mua trên thị trường mở tính đến ngày hôm nay. Nó được điều chỉnh bởi các lực lượng kinh tế của cung và cầu.
Người mua càng quan tâm đến bất động sản, thì giá trị mà nó có thể mang lại cho người bán càng nhiều và ngược lại. Nói một cách đơn giản, đó là mức giá mà người mua sẵn sàng đưa ra và người bán sẵn sàng chấp nhận trong một giao dịch thị trường mở. Giá trị thị trường được tính toán bởi các đại lý bất động sản thay mặt cho khách hàng của họ.
Giá trị được đánh giá so với Đồ họa thông tin về giá trị thị trường
Hãy cùng xem những điểm khác biệt hàng đầu giữa Giá trị được đánh giá và Giá trị thị trường.
Sự khác biệt chính
Sự khác biệt chính như sau:
# 1 - Các yếu tố ảnh hưởng đến tính toán
Giá trị được đánh giá thường nhỏ hơn giá trị thị trường. Điều này là do nó được tính toán dựa trên một cơ chế tiêu chuẩn. Một chuyên gia thẩm định sẽ đến thăm tài sản, kiểm tra kỹ lưỡng các ngôi nhà và khu vực lân cận, và đưa ra giá trị hợp lý. Đối với bất kỳ khu vực nào, chính quyền địa phương sẽ quyết định trước tỷ lệ đánh giá. Giá trị hợp lý do người đánh giá tính toán được nhân với tỷ lệ đánh giá và giá trị thu được do đó được gọi là Giá trị đã đánh giá. Ví dụ: giả sử giá trị hợp lý được tính là 500.000 và tỷ lệ đánh giá trước quyết định là 80%.
Khi đó, giá trị được đánh giá sẽ là
- = 500.000 * 80%
- = 400.000
Cách tính giá trị thị trường khá khác nhau và phụ thuộc vào nhiều yếu tố và thông tin thị trường có sẵn tại thời điểm đó. Một số yếu tố có thể là:
- Điều kiện của tài sản:
- Tuổi của tài sản
- Vị trí
- Tiếp cận và kết nối với đường cao tốc và các khu vực lân cận chính khác.
- Tài sản tranh chấp
Một đại lý bất động sản xem xét tất cả các yếu tố này trong khi tính toán giá trị thị trường. Tuy nhiên, yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất là cung và cầu. Trong trường hợp có nhiều người mua quan tâm đến một bất động sản, thì bất động sản đó chắc chắn sẽ có giá trị thị trường cao hơn bất kỳ tài sản tương tự nào. Mặt khác, ngay cả khi điều kiện và khả năng tiếp cận của bất động sản là thỏa đáng, nhưng có một số tranh chấp pháp lý liên quan đến nó, thì người bán có thể không quan tâm và giá trị thị trường của nó có thể giảm xuống (đôi khi thậm chí còn thấp hơn giá trị được đánh giá) .
# 2 - Tác động của Biến động Thị trường
Mặc dù giá trị thị trường của bất động sản có thể tăng hoặc giảm dựa trên nhiều yếu tố khác nhau, nhưng giá trị được đánh giá, ở một mức độ lớn, không bị ảnh hưởng bởi những biến động đó. Nhiều khi có những kịch bản khi giá trị thị trường tăng vọt trong một đêm do thông báo về các dự án cơ sở hạ tầng của chính phủ như chi tiêu cho một dự án tàu điện ngầm, một đường cao tốc mới đang được xây dựng, v.v. Tuy nhiên, những thông báo như vậy sẽ không ảnh hưởng nhiều đến giá trị được đánh giá vì nó chỉ thay đổi bởi một số lượng nhỏ dựa trên tỷ lệ vòng tròn và kiểm tra hàng năm của các thành phố trực thuộc địa phương. Trên thực tế, trong một số tình huống nhất định, chính phủ giữ mức giới hạn mà giá trị được đánh giá chỉ có thể thay đổi 5-6% mỗi năm.
Để minh họa tác động của biến động thị trường, hãy tiếp tục với ví dụ ở trên, trong đó giá trị được đánh giá được tính là 400.000. Bây giờ giả sử rằng gần khu nhà này, một công ty CNTT đã quyết định xây dựng một văn phòng mới. Ngay khi có thông tin này trên thị trường, động lực của địa phương đã thay đổi, điều này sẽ tác động đến định giá hiện tại. Vì có trụ sở mới nên những người làm việc ở đó muốn mua nhà gần đó để tiết kiệm chi phí và thời gian đi lại.
Do đó, số lượng người mua đột ngột tăng lên, điều này sẽ làm tăng giá. Cùng một mảnh đất được đánh giá là 400.000 giờ đây có thể được bán với giá cao đến 600.000 hoặc 800.000, đó không là gì khác ngoài giá trị thị trường vì đây là giá trị mà các giao dịch mua và bán cuối cùng sẽ diễn ra. Tuy nhiên, một điểm quan trọng cần lưu ý là thuế tài sản phải nộp vẫn sẽ được tính trên giá trị đánh giá được xác định ban đầu.
Bảng so sánh giá trị thị trường được đánh giá so với bảng
| Nền tảng | Giá trị được đánh giá | Giá trị thị trường | ||
| Tác động của biến động thị trường | Chịu được biến động của thị trường | Giá trị thị trường bị ảnh hưởng bởi những biến động thị trường địa phương. | ||
| Hữu ích / mục đích | Nó được dùng để tính thuế. | Đó là giá mà tài sản cuối cùng sẽ được mua hoặc bán. | ||
| Các yếu tố ảnh hưởng đến tính toán | Tỷ lệ đánh giá theo quyết định của các thành phố trực thuộc trung ương; | vị trí, kích thước, tình trạng, cải tiến, giao dịch gần đây hoặc bất kỳ thông tin thị trường nào khác liên quan đến tài sản; | ||
| Ai tính nó | Giám định viên quận thay mặt cho một đô thị địa phương | Đại lý bất động sản thay mặt cho khách hàng của mình | ||
| Giá trị được tính toán | Thường thấp hơn giá trị thị trường dựa trên tỷ lệ đánh giá do chính quyền địa phương quyết định. | Cầu và lực cung quyết định giá trị thị trường. |
Phần kết luận
Nhà, không giống như các sản phẩm khác, không đi kèm thẻ giá. Họ không có một mức giá cố định nhưng giá có thể thay đổi bất cứ lúc nào. Đây là lý do chúng ta có khái niệm về các giá trị này.
- Giá trị được đánh giá giống giá cơ sở do chính phủ hoặc chính quyền địa phương đặt ra, được tính theo quy trình tiêu chuẩn và chủ yếu được xác định cho các thủ tục giấy tờ và tính thuế như thuế tài sản hàng năm hoặc thuế trước bạ một lần. Nó được ghi lại trong các hồ sơ của chính phủ và không thường xuyên thay đổi - thông thường mỗi năm một lần.
- Mặt khác, giá trị thị trường là một định giá động được xác định bởi một số yếu tố, thông tin có sẵn và khả năng thanh toán của người mua-người bán. Nó có thể thay đổi bất kỳ lúc nào (đôi khi thậm chí qua đêm) và theo bất kỳ giá nào. Trong khi mua hoặc bán, một người quan tâm hơn đến giá trị thị trường cho mục đích giao dịch, và khi sở hữu (hoặc cư trú), một người quan tâm hơn đến giá trị được đánh giá để tính thuế định kỳ.
