Tỷ lệ Khoản vay trên Giá trị là gì?
Tỷ lệ cho vay trên giá trị là tỷ lệ giữa số tiền cho vay so với tổng giá trị của một tài sản cụ thể và được các ngân hàng hoặc người cho vay sử dụng phổ biến nhất để xác định số tiền cho vay đã cho trên một tài sản cụ thể hoặc mức ký quỹ được duy trì trước khi phát hành tiền để bảo vệ khỏi sự linh hoạt về giá trị.
Hãy lấy một ví dụ đơn giản. Giả sử bạn muốn mua một ngôi nhà. Và bạn muốn nhờ sự hỗ trợ của ngân hàng để vay một khoản tiền nhất định. Tại sao? Bởi vì hiện tại, bạn không có nhiều tiền mặt để mua nhà một mình. Vì vậy, bạn đến ngân hàng, tìm hiểu LTV của họ và quyết định mua nhà.
Nếu chúng ta thêm một số số liệu, chúng ta sẽ dễ dàng hiểu được. Giả sử bạn muốn mua một căn nhà trị giá 200.000 đô la Mỹ (giá trị được thẩm định của căn nhà trên thị trường). Ngân hàng nói với bạn rằng họ chỉ có thể cung cấp cho bạn 80% số tiền. Và phần còn lại bạn cần phải cho từ túi của riêng bạn.
Vì vậy, 80% là Tỷ lệ Khoản vay trên Giá trị. Trong trường hợp này, một ngân hàng đang trả cho bạn khoản vay thế chấp là 160.000 đô la Mỹ và bạn cần phải trả 40.000 đô la Mỹ từ tiền túi của mình để mua nhà.
Công thức
Công thức Tỷ lệ Giá trị Khoản vay = Số tiền Thế chấp / Giá trị Thẩm định của Tài sản
Nó là một trong những công cụ đánh giá rủi ro quan trọng nhất trong các tổ chức tài chính. Và trước khi cho người vay tiền vay, người cho vay kiểm tra trước khi chấp thuận thế chấp.
Thông thường, giá trị thẩm định của tài sản là giá bán. Tuy nhiên, các bên cho vay hoặc các ngân hàng sẽ cử nhóm thẩm định của họ để định giá tài sản. Và sau đó họ sẽ quyết định cho vay số tiền (số tiền thế chấp).
Tại Hoa Kỳ, hầu hết các trường hợp cho biết Khoản vay trên Tỷ lệ Giá trị (LTV) dưới 80%. Nhưng LTV có thể nhiều hơn thế và trong trường hợp đó, lãi suất có thể cao hơn.
Một điều chúng ta cần hiểu trong LTV là điều này - tỷ lệ này cao hơn, rủi ro nhiều hơn. Vì vậy, nếu người cho vay cung cấp cho bạn LTV cao hơn; điều đó có nghĩa là nó có nhiều rủi ro hơn vốn có bên trong nó. Và đó là lý do khiến lãi suất cũng sẽ cao hơn.
Và người đi vay cũng phải chịu nhiều thiệt hại do LTV cao ngay cả khi có vẻ như người đi vay đang nhận được lợi ích. Khi LTV cao hơn, chi phí của khoản vay tăng lên và khi rủi ro của khoản cho vay càng nhiều (vì người cho vay đang trả nhiều hơn), lãi suất sẽ cao hơn nhiều. Ví dụ: nếu một người đi vay vay tiền từ ngân hàng với Tỷ lệ Khoản vay trên Giá trị là 95% sẽ phải trả lãi suất cao hơn ít nhất 1% so với một người vay đã vay với LTV là 75%.
Ngoài ra, hãy kiểm tra Tỷ lệ DSCR
Diễn dịch
Bây giờ bạn có thể tự hỏi tại sao LTV lại quan trọng và chúng ta nên nhìn LTV như thế nào dưới góc độ cho vay và đi vay.
Đây là cách LTV ảnh hưởng đến việc cho vay -
- LTV đóng một vai trò quan trọng trong việc đảm bảo khoản vay thế chấp hoặc tài sản sở hữu nhà hoặc hạn mức tín dụng.
- Nó cũng tác động mạnh mẽ đến người đi vay. Ban đầu người vay có vẻ thích thú khi tỷ lệ phần trăm thanh toán của họ giảm xuống. Nhưng nếu chúng ta xem xét hiệu quả dài hạn, thì LTV rất lớn và cao hơn buộc người vay phải trả nhiều hơn cho người cho vay trong một khoảng thời gian.
- Bây giờ, giả sử rằng với tư cách là một người đi vay, bạn chấp nhận Tỷ lệ Khoản vay cao hơn. Điều gì sẽ xảy ra sau đó? Nếu tỷ lệ của khoản thế chấp đầu tiên là hơn 80% thì người cho vay cần có bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI). Trong trường hợp này, người đi vay có một lựa chọn. Trước hết, họ có thể nói chuyện với người cho vay và giải quyết tỷ lệ khoản vay trên giá trị 80% và nếu điều đó không đủ, người đi vay có thể sử dụng tài trợ thứ cấp cho số tiền còn lại cần thiết.
- Bây giờ bạn cần nghĩ rằng điều gì sẽ mang lại cho bạn nhiều lợi ích hơn? Nếu bạn đi thế chấp đầu tiên và đạt tỷ lệ khoản vay trên giá trị là 78%, bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) sẽ hoàn toàn bị loại bỏ. Nhưng trong trường hợp đó, khoản cầm cố thứ hai, tiền lãi nhiều hơn khoản thế chấp thứ nhất phải được trả hết.
- Điều này đưa chúng ta đến một khái niệm hoàn toàn khác, đó là việc mở rộng tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) và đó là khoản vay kết hợp với giá trị thành một tỷ lệ (CLTV). CLTV giúp người vay giữ LTV thấp và do đó họ không cần phải trả PMI.
Ví dụ về LTV
Ví dụ 1
Hãy cùng xem thông tin bên dưới -
| Bằng đô la Mỹ | Ngân hàng A | Ngân hàng B |
| Số tiền thế chấp | 300.000 | 250.000 |
| Giá trị tài sản được thẩm định | 400.000 | 350.000 |
Bây giờ bằng cách làm theo công thức đơn giản, chúng ta sẽ tính toán tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV).
LTV = Số tiền thế chấp / Giá trị tài sản được thẩm định
Đối với Ngân hàng A, LTV sẽ là = (300.000 / 400.000) = 75%.
Đối với Ngân hàng B, LTV sẽ là = (250.000 / 350.000) = 71,42%.
Vậy kết luận sau khi tính toán LTV của cả hai ngân hàng này là gì? Đây là kết luận -
Thứ nhất, Ngân hàng B có LTV thấp hơn. Điều đó có nghĩa là rủi ro vốn có trong khoản vay sẽ ít hơn và do đó, lãi suất cũng sẽ thấp hơn. Nó sẽ giúp người vay. Nhưng trong trường hợp của Ngân hàng A, LTV cao hơn một chút. Nhưng vì nó không đạt hơn 80%, người vay không cần phải cung cấp bảo hiểm thế chấp tư nhân.
Bây giờ, hãy xem thêm một số ví dụ với các biến khác nhau.
Ví dụ số 2
Hãy cùng xem thông tin bên dưới -
| Bằng đô la Mỹ | Ngân hàng A | Ngân hàng B |
| Giá mua | 400.000 | 350.000 |
| Tiền đặt cọc | 80.000 | 70.000 |
| Giá trị tài sản được thẩm định | 400.000 | 350.000 |
Trong ví dụ này, chúng tôi không được cung cấp số tiền thế chấp; thay vào đó chúng tôi có thông tin cho khoản thanh toán trước. Vì vậy, làm thế nào chúng tôi sẽ tính toán số tiền thế chấp?
Đây là cách thực hiện - chúng tôi cần khấu trừ khoản thanh toán trước khỏi giá mua.
Hãy tính toán nó -
| Bằng đô la Mỹ | Ngân hàng A | Ngân hàng B |
| Giá mua | 400.000 | 350.000 |
| (-) Tiền đặt cọc | (80.000) | (70.000) |
| Số tiền thế chấp | 320.000 | 280.000 |
Bây giờ, chúng ta có thể tính toán tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV).
Đối với Ngân hàng A, LTV sẽ là = (320.000 / 400.000) = 80%.
Đối với Ngân hàng B, LTV sẽ là = (280.000 / 350.000) = 80%.
Trong trường hợp này, tỷ lệ cho cả hai ngân hàng này là 80%. Bây giờ ngân hàng phải quyết định xem PMI có được yêu cầu cho việc này hay không. Trong hầu hết các trường hợp, PMI sẽ không được yêu cầu lên đến 80% LTV.
Ví dụ # 3
Bây giờ, chúng ta hãy xem một vài điều bổ sung để chúng ta có thể hiểu giá trị của khoản vay trên tỷ lệ giá trị.
| Bằng đô la Mỹ | Ngân hàng A | Ngân hàng B |
| Giá mua | 400.000 | 350.000 |
| Tiền đặt cọc | 80.000 | 70.000 |
| Giá trị tài sản được thẩm định | 400.000 | 350.000 |
Bây giờ, ở đây chúng ta có cả giá mua và giá trị thẩm định của một tài sản. Trong trường hợp này, chúng ta sẽ tính đến điều gì khi tính toán tỷ lệ khoản vay trên giá trị?
Đây là thỏa thuận. Chúng ta cần tính đến cái nào thấp hơn giá mua hoặc giá trị thẩm định của tài sản.
Hãy tính toán.
Đầu tiên, chúng ta sẽ Tính toán số tiền vay (số tiền thế chấp).
| Bằng đô la Mỹ | Ngân hàng A | Ngân hàng B |
| Giá mua | 400.000 | 350.000 |
| (-) Tiền đặt cọc | (80.000) | (70.000) |
| Số tiền thế chấp | 320.000 | 280.000 |
Bây giờ, chúng tôi sẽ xác định LTV.
Hãy viết ra công thức để làm rõ một điều cụ thể.
Công thức LTV = Số tiền thế chấp / Giảm giá mua hoặc Giá trị thẩm định của tài sản.
Trong trường hợp này, cả giá mua và giá trị thẩm định của tài sản là như nhau. Vì vậy, chúng tôi sẽ lấy cùng một giá trị.
Đối với Ngân hàng A, LTV sẽ là = (320.000 / 400.000) = 80%.
Đối với Ngân hàng B, LTV sẽ là = (280.000 / 350.000) = 80%.
Ví dụ # 4
Bây giờ, hãy làm một ví dụ khác với các giá trị được thẩm định khác nhau của tài sản và giá mua.
| Bằng đô la Mỹ | Ngân hàng A | Ngân hàng B |
| Giá mua | 360.000 | 330.000 |
| Tiền đặt cọc | 80.000 | 70.000 |
| Giá trị tài sản được thẩm định | 400.000 | 350.000 |
Đây là một ví dụ khác vì bạn có thể nhận thấy sự khác biệt giữa giá trị thẩm định của tài sản và giá mua.
Đầu tiên, hãy tính toán số tiền thế chấp.
| Bằng đô la Mỹ | Ngân hàng A | Ngân hàng B |
| Giá mua | 360.000 | 330.000 |
| (-) Tiền đặt cọc | (80.000) | (70.000) |
| Số tiền thế chấp | 280.000 | 260.000 |
Để có được số tiền thế chấp, chúng tôi sẽ luôn trừ khoản trả trước vào giá mua, không phải giá trị thẩm định của tài sản.
Bây giờ, vì giá mua thấp hơn giá trị thẩm định của bất động sản, chúng tôi sẽ xem xét giá mua trong khi tính toán tỷ lệ khoản vay trên giá trị.
Chúng ta hãy có một cái nhìn -
Đối với Ngân hàng A, LTV sẽ là = (280.000 / 360.000) = 77,78%.
Đối với Ngân hàng B, LTV sẽ là = (260.000 / 330.000) = 78,79%.
Trong trường hợp này, chúng ta có thể thấy rằng LTV của Ngân hàng B nhiều hơn Ngân hàng A một chút.
Ví dụ # 5 (LTV kết hợp)
Hiện nay, có trường hợp một người vay hai lần để giảm LTV và do đó anh ta cần phải chịu chi phí thấp hơn. Trong trường hợp đó, chúng ta cần Tính LTV kết hợp.
Hãy xem một ví dụ.
| Bằng đô la Mỹ | Ngân hàng A |
| Khoản vay 1 | 200.000 |
| Khoản vay 2 | 50.000 |
| Giá trị tài sản được thẩm định | 400.000 |
LTV kết hợp có một công thức đơn giản. Đây rồi -
CLTV = Khoản vay 1 + Khoản vay 2 / Tổng giá trị tài sản
Bây giờ, hãy tính LTV kết hợp cho Ngân hàng A -
(200.000 + 50.000) / 400.000 = 62,5%.
Bây giờ LTV này thấp hơn nhiều. Thông thường, nếu người đi vay có điểm tín dụng tốt, thì ngân hàng cho phép LTV trên 80%. Và nếu người đi vay không có điểm tín dụng tốt, thông thường, người cho vay không vượt quá 80%.
Tỷ lệ cho vay trên giá trị Ví dụ về các khoản cho vay mua ô tô đã qua sử dụng & cho vay mua ô tô mới
Trong phần này, chúng ta sẽ xem xét LTV của hai ngành gần như tương tự nhau. Chúng tôi lấy ví dụ về hai ngành gần như tương tự nhau để có thể hiểu giá trị của khoản vay trên tỷ lệ giá trị và cả hai ngành này khác nhau đáng kể như thế nào.
Đầu tiên, hãy xem ví dụ về các khoản vay mua ô tô đã qua sử dụng -
Từ biểu đồ trên, rõ ràng là tỷ lệ LTV của ngành này quá cao. Nó thậm chí đã chạm đến 99% trong một số trường hợp. Qua quan sát, chúng tôi nhận thấy tỷ lệ vốn vay trên giá trị luôn ở mức trên 90%.
Chúng ta hãy nhìn vào ngành công nghiệp cho vay mua ô tô mới ở Mỹ.
Trong biểu đồ trên, chúng ta có thể thấy rằng tỷ lệ LTV cho các khoản vay mua ô tô mới gần như thấp hơn 10% so với tỷ lệ LTV cho ô tô cũ. Và đối với các khoản vay mua ô tô mới, tỷ lệ khoản vay trên giá trị nằm trong khoảng 80-90%.
Bây giờ câu hỏi là tại sao như vậy? Tại sao tỷ lệ cho vay trên giá trị đối với các khoản cho vay mua ô tô đã qua sử dụng cao hơn tỷ lệ cho vay trên giá trị đối với các khoản vay mua ô tô mới? Có thể có hai lý do cụ thể cho điều đó -
- Thứ nhất, có thể uy tín của chủ sở hữu xe cũ bị nghi ngờ nhiều hơn so với người sử dụng xe mới. Như vậy, rủi ro nhiều hơn và đó là lý do khiến LTV nhiều hơn trong trường hợp vay mua xe cũ.
- Thứ hai, vì những người mua ô tô mới sẽ trả nhiều tiền hơn (vì giá ô tô mới sẽ cao hơn ô tô đã qua sử dụng), họ đáng tin cậy hơn về việc thanh toán EMI.
Hạn chế
LTV rất hữu ích trong việc cho vay tiền đối với người đi vay. Nhưng có một số điều bạn cần lưu ý. Điều này có thể áp dụng nếu LTV cao.
- Lãi suất sẽ cao hơn nhiều, điều này sẽ làm tăng tổng số tiền bạn phải trả trong thời gian dài.
- Bạn cần thanh toán bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) nếu LTV trên 80%. Trong trường hợp đó, bạn có thể yêu cầu thế chấp thứ hai (hãy nghĩ đến LTV kết hợp).
- Nếu tỷ lệ khoản vay trên giá trị của bạn hơn 100% (được gọi là thế chấp dưới nước), bạn sẽ không nhận được bất kỳ lợi ích nào về thuế.
Trong phân tích cuối cùng
Tỷ lệ cho vay trên giá trị rất hữu ích cho cả người cho vay và người đi vay. Nhưng cả hai đều nên giữ nó dưới 80% để đảm bảo ít rủi ro hơn và hậu quả kinh doanh tốt hơn.
Bài viết hữu ích
- Tỷ lệ giá trên giá trị sổ sách
- EV trên tỷ lệ bán hàng
- Công thức Tỷ lệ Vòng quay Hàng tồn kho
- Máy tính Khoản vay Thuyền
